Pengertian

Perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian yang kerap tuk dilakukan dewasa ini. Perjanjian sewa menyewa sendiri merupakan bentuk antara pihak yang menyewakan guna memperoleh sejumlah uang dengan pihak penyewa untuk memenuhi kebutuhan kenikmatan atas benda  tertentu selama waktu tertentu. Sebagai perjanjian yang melibatkan kedua belah pihak tentu saja perjanjian ini membutuhkan hukum didalamnya, dimana hal tersebut diatur dalam Buku  III Bab  VII KUHPerdata yang pada bagian kedua berisikan pasal-pasal yang berlaku bagi sewa menyewa rumah dan tanah.


Kewajiban Penyewa

Perjanjian sewa menyewa dalam prakteknya kerap terjadi persoalan antara pihak pemberi sewa dan penyewa terkait hak dan kewajiban keduanya. Untuk menanggulangi persoalan tersebut, penyewa perlu memahami kewajiban yang dimiliki meliputi:

a. Pemakaian benda sewaan dengan baik

Kewajiban pertama pihak penyewa adalah memakai benda sewaan sebagai penyewa yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan pada benda itu menurut perjanjian sewa menyewa, dalam hal ini dapat dimaknai bahwa penyewa yang baik menggunakan benda tersebut seperti kepunyaan sendiri dan dipergunakan dengan sebaik-baiknya, bukan untuk keperluan lain dari yang menjadi tujuannya dan merugikan pemberi sewa. 


b. Pembayaran Uang Sewa

Dalam Pasal 1560 angka 2 KUHPerdata pada pokoknya menyebutkan bahwa pihak penyewa wajib membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan. Pembayaran tersebut dapat dilakukan secara periodik dan jika penyewa tidak memenuhi kewajibannya, maka pemberi sewa dapat menuntut  wanprestasi sesuai yang tertuang pada Pasal 1243 KUHPerdata.


c. Pengembalian benda sewaan

Kewajiban ini hadir setelah berakhirnya perjanjian sewa menyewa. Jika pihak penyewa menerima benda sewaan dalam keadaan baik, maka pengembaliannya pun harus dalam keadaan baik, setidak-tidaknya sesuai dengan isi kesepakatan. 


d. Larangan Mengulangsewakan

Dalam Pasal 1559 KUHPerdata terdapat 2 (dua) perbuatan yang tidak dibolehkan, yaitu mengulangsewakan benda sewaan dan mengalihsewakan benda sewaan. Mengulangsewakan dapat dimaknai sebagai pihak penyewa yang menyewakan benda sewaan kepada pihak ketiga. Sedangkan, mengalihsewakan dapat dimaknai sebagai pihak penyewa mengundurkan diri dan kedudukannya sebagai pihak penyewa digantikan oleh pihak ketiga.


Hak Penyewa

Berlakunya kewajiban bagi penyewa, perlulah diimbangi dengan hak yang harus diterimanya. Hak-hak tersebut meliputi:

a. Kelayakhunian

Sebagai penyewa yang membayar, tentu saja penyewa berhak untuk mendapatkan benda yang nyaman dan layak. Pemberi sewa harus memastikan benda tersebut layak selama masa sewa. 


b. Privasi

Penyewa mempunyai hak privasi. Hak tersebut dapat dimaknai bahwa penyewa dapat mengontrol siapa yang memasuki rumah dan kapan mereka boleh masuk. Selain itu, hak ini melarang pemberi sewa untuk menyalahgunakan informasi pribadi dari penyewa.


c. Non diskriminasi

Sebagai pemohon dan penyewa, penyewa berhak diperlakukan secara adil, tanpa diskriminasi. Perlu diingat, pemberi sewa  tetap bisa menolak penyewa tanpa harus melakukan diskriminasi jika penyewa memiliki kredit buruk atau tidak mampu membayar sewa.


d. Uang jaminan

Uang jaminan yang diberikan tidak secara otomatis menjadi milik pemberi sewa, namun  biasanya disimpan hingga akhir masa sewa dan dikembalikan atau digunakan untuk menutupi biaya dan kerusakan yang belum dibayar.


e. Transparansi

Kerapkali pemberi sewa mengetahui rahasia sejarah unit sewaan dan ia mempunyai tanggung jawab untuk memberi tahu hal tersebut sebelum penyewa menandatangani kontrak. Umumnya, pemberi sewa harus memberitahu penyewa hal-hal berikut:

  • unit sewaan memiliki kutu busuk dalam setahun terakhir;
  • unit sewaan mempunyai atau mempunyai masalah jamur atau asbes;
  • ada biaya yang tidak dapat dikembalikan;
  • properti sewaan sedang disita; dan/atau
  • telah terjadi kematian di unit.


Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa penyewa memiliki hak dan kewajiban yang harus dijalankan oleh keduanya. Perlu diketahui pula bahwa hak dan kewajiban penyewa dapat diatur berdasarkan syarat dan kesepakatan para pihak yang mengacu pada Pasal 1320 KUH Perdata.


Sudah memahami artikel di atas dan butuh bantuan hukum? Kunci Hukum siap membantu lewat layanan konsultasi hukum gratis.

👉 Isi formulir disini untuk mulai konsultasi!

Perjanjian sewa menyewa merupakan kesepakatan antara pihak penyewa dan pemberi sewa mengenai pemanfaatan suatu benda dalam jangka waktu tertentu, sebagaimana diatur dalam KUH Perdata. Dalam praktiknya, penyewa memiliki kewajiban untuk menggunakan benda sewaan dengan baik, membayar sewa tepat waktu, mengembalikan benda dalam kondisi baik, serta tidak mengalihkan atau menyewakan ulang kepada pihak ketiga. Di sisi lain, penyewa juga memiliki hak atas kelayakan hunian, privasi, perlakuan non-diskriminatif, pengembalian uang jaminan, serta transparansi dari pihak pemberi sewa terkait kondisi properti. Hak dan kewajiban tersebut dapat diperinci lebih lanjut berdasarkan kesepakatan para pihak sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata.

Referensi

Lawdepot. (2023, December 22). TENANT'S GUIDE TO RENTING. Dipetik May 2, 2024, dari www.lawdepot.com: https://www.lawdepot.com/tenant/?loc=US.

Pepah, G. (2020). Tinjauan Hukum Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Sewa Menyewa Menurut KUHPerdata. Lex Privatum, 8(4), 29-31. Dikutip dari https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/30965

Rondonuwu, R. C. (2018). Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Menurut Pasal 1548 Kuhperdata. Lex Crimen, 7(6), 6. Dikutip dari https://ejournal.unsrat.ac.id/v3/index.php/lexcrimen/article/view/20740/20418.